PRIVATRETTSLIGE INNSIGELSER I BYGGESAK

1.    INNLEDNING

Vanligvis vil innsigelser til en byggesak være begrunnet i de offentligrettslige reglene. Dette innebærer at det gjerne påberopes at det omsøkte prosjekt er i strid med plan- og bygningslovens bestemmelser, i strid med kommuneplanens krav, ikke i henhold til en eventuell reguleringsplan som måtte gjelde for området. Alternativt at det må utarbeides en reguleringsplan for området før søknadsprosessen kan gå videre.

Selv om ingen av disse innsigelsene reises kan det i tillegg fra naboer eller andre, påberopes rene privatrettslige forhold som kan innebære at prosjektet allikevel ikke kan gjennomføres som omsøkt.

2.    PRIVATRETTSLIGE INNSIGELSER

Privatrettslige innsigelser knytter seg gjerne til påstander om at arealet som skal bebygges, helt eller delvis, ikke tilhører eller kan disponeres av tiltakshaver.

Innsigelser kan være knyttet til at eiendommen er underlagt servitutter som medfører at prosjektet ikke kan gjennomføres fordi servituttet da vil bli krenket. Dette kan være veiretter, brønnretter, stiretter, rett til å ta ut skog, parkeringsretter, rett til å oppføre bygg på eiendommen, som noen eksempler. Det vil derfor være et ganske stort omfang av påberopte privatrettslige forhold som kan medføre at prosjektet ikke lar seg gjennomføres som ønsket.

Dette vil gjelde selv om alle de offentligrettslige krav er oppfylt, slik at privatrettslige innsigelser alene kan hindre eller medføre endringer av det opprinnelige omsøkte tiltaket.

Det anføres ofte fra klager at spørsmålet må avklares av plan- og bygningsmyndigheten før eventuell rammetillatelse kan gis.

3.    KOMMUNENS SAKSBEHANDLING

Kommunens saksbehandling vil i all hovedsak være innrettet slik at alle de offentligrettslige krav som prosjektet må oppfylle er imøtekommet gjennom søknadsprosessen. Bygnings myndighetene   vil ha full tilgang til det kildematerialet som er relevant å vurdere så som plan- og bygningsloven, kommuneplan og andre forskrifter og krav som offentlig myndighet har utarbeidet.

Privatrettslige forhold vil derimot ikke være like lett tilgjengelig for kommunen. Dette kan eksempelvis gjelde påstanden om at det eksisterer muntlige avtaler om endring av grensen, uklare gamle servituttavtaler som kan være vanskelig å forstå fullt ut fordi de faktiske forhold har endret seg vesentlig. Ved slike anførsler har kommunen ingen forsvarlig måte å finne ut av hva som er riktig uten etter en omfattende saksbehandling, bevisføring og avtaletolkning.

Kommunens administrasjon er ikke innrettet mot å avklare disse spørsmålene hvor det i tillegg vil være aktuelt med parts- og vitneavhør for å avklare faktum. 

4.    PLAN OG BYGNINGSLOVEN 

Av den grunn er det nedfelt i plan- og bygningsloven § 21-6, 1. og 2. punktum, følgende:

Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av søknad om tillatelse. En søknad skal avvises dersom det fremstår som åpenbart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter. 

Unntaket gjelder hvis det er slik at sak er reist om de privatrettslige forhold for jordskifteretten. Kommunens saksbehandling skal da avvente jordskifterettens avgjørelse.

4.1    Åpenbart
Som det kommer frem av lovteksten, kan en søknad avvises dersom det fremstår som «åpenbart» for bygningsmyndigheten at tiltaket ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter.

Begrepet «åpenbart» er et sterkt juridisk krav som medfører at terskelen for å konstatere at et forhold er» åpenbart» er høy.

Kravet er at det forhold som påberopes som grunnlag utvetydig skal komme frem av offentlige registre, dommer, avtaler eller liknende, som innebærer at tiltakshaver ikke har noen eller full rådighet over byggetomten som tiltaket er omsøkt for.

Et eksempel er at det uten videre kan fastslås at det foreligger et privat deleforbud som hindrer oppretting av ny grunneiendom som måtte være nødvendig for å gjennomføre tiltaket.

4.2    Må ikke avvise
Kommunen kan velge å ikke avvise søknaden, men avvente en rettslig avklaring av det spørsmålet som er påberopt.

For negative servitutter er bildet noe mer nyansert. Hovedregelen vil allikevel være den samme at kommunen ikke skal forsøke og finne ut av et spørsmål som er komplisert, sammensatt med et vanskelig bevistema og krevende juridiske spørsmål.

Forarbeidene til loven indikerer allikevel at en viss grad av undersøkelser rundt det negative servituttet skal kommunen foreta før de treffer sin avgjørelse om eventuelt å avvise søknaden.  Plikten og omfanget til å foreta slike nærmere undersøkelser vil måtte bero på en konkret vurdering.

Et eksempel er at en tiltakshaver søker om å oppføre et bygg på annen manns grunn. I så fall må kommunen kunne kreve at tiltakshaver fremskaffer dokumentasjon på at han har rett til å disponere over annen manns eiendom.

Kan ikke slik dokumentasjon fremlegges, bør søknaden avvises.

Det pekes videre på i forarbeidene at et vedtak om avvisning av søknad knyttet til negative servitutter bør det presiseres at avvisningen ikke innebærer noen avgjørelse i den privatrettslige tvisten.

5.    OPPSUMMERING

Den klare hovedregel er derfor at privatrettslige innsigelser som ikke åpenbart kan legges til grunn ikke vil medføre at tiltaket skal avvises på dette grunnlaget. 

Dette innebærer at kommunen skal være svært tilbakeholden med å innlate seg på en saksbehandling som er innrettet mot å avklare om de privatrettslige forhold eksisterer eller innholdet av dem. Kommunens vedtak skal derfor i hovedsak baseres på de offentligrettslige regler og se bort i fra den privat rettslige uenigheten mellom partene. 

Plan- og bygningsloven medføre som hovedregel at tvister av denne karakter ikke skal inn i byggesaksbehandlingen, men avgjøres av domstolene. 

August 2025
Erling Høyte