UTSIKT – EN VERDI SOM KAN GÅ TAPT

Utsikt kan bety svært mye for verdien av din bolig, men kan forsvinne som følge av nybygg/påbygg på naboens tomt.

Hvilke regler gjelder? Hva kan man gjøre for å forsøke å beskytte utsikten sin?

Det sies ofte, litt forenklet, at man eier ikke sin utsikt. Det er sin egen tomt man eier. Man har derfor, som utgangspunkt, ikke direkte rettigheter i forhold til hva som skjer på naboens tomt. Naboen, på sin side, har eierrådighet på sin tomt, men er undergitt reglene i Plan- og bygningsloven og hva som måtte finnes av reguleringsplan for det aktuelle området.

Det er ingen lovbestemmelser som direkte verner utsikten. Det er imidlertid to regelsett som er relevante, nemlig reglene i Plan- og bygningsloven og reglene i Naboloven.

PLAN- OG BYGNINGSLOVEN

Plan- og bygningsloven er utformet slik at den som ønsker å bygge noe i utgangspunktet skal få bygge så lenge søknaden er i samsvar med reguleringsplanen for området. Et planlagt prosjekt som er innenfor rammene som er satt i reguleringsplanen vil det derfor være vanskelig å få stoppet med argumentet om tap av utsikt.

Det er likevel slik at bygningsmyndigheten, som en del av søknadsbehandlingen, skal godkjenne byggverkets plassering, høydeplassering og byggverkets høyde, jf. Plan- og bygningslovens § 29-4. I denne vurderingen inngår også at kommunen skal vurdere hvilke virkninger den omsøkte plassering og høyde vil ha for naboer. Et planlagt nybygg eller påbygg må nabovarsles og en berørt nabo kan da fremkomme med sine merknader. Så lenge et omsøkt bygg/påbygg holder seg innenfor Plan- og bygningslovens avstandskrav (normalt 4 meter fra tomtegrensen) og for øvrig har utnyttelsesgrad og høyde innenfor rammene i reguleringsplanen, skal søknaden som hovedregel godkjennes selv om prosjektet påvirker naboen negativt, for eksempel ved at man mister utsikt. Det må objektivt sett kunne konstateres betydelig ulempe om kommunen skal kunne avslå søknaden.

ER DA NABO TIL ET NYTT BYGGEPROSJEKT RETTSLØSE?

Bygningsmyndigheten har, som det fremgår, begrenset mulighet til å avslå søknad som er innenfor rammene av en vedtatt reguleringsplan. De beste muligheter for å hindre at det blir oppført et nybygg som fratar deg utsikten er derfor før det foreligger en vedtatt reguleringsplan. Generelle råd kan være:

-    Sjekk opp om området du bor i er regulert og hva slags reguleringsplan som gjelder for ditt område.
-    Sjekk om politikerne planlegger omregulering av området.
-    Følg opp den politiske prosessen, møt opp på møter i utvalget for miljø, plan og utvikling/kommunestyret, snakk med politikere, inviter til befaring.
-    Allier deg med naboer. Man står sterkere sammen.
-    Stem på politikere som vil det samme som deg i ditt nærområde.
-    Følg med og besvar nabovarsler. Forsøk gjerne dialog fremfor krig. Kan det planlagte bygget flyttes noen meter? Kan mønehøyden senkes noe?
     Slike mindre endringer kan være lettere å få gjennomslag for enn om du forøker å stanse hele prosjektet.

NABOLOVEN

Selv om man ikke skulle klare å stanse et nytt prosjekt som tar din utsikt, verken i forbindelse med en reguleringsplanprosess eller ved merknader til nabovarsel i en konkret byggesak, er man ikke fullstendig rettsløs. Man kan i prinsippet tenkes å nå frem med krav basert på Naboloven.

I Nabolovens §2 har man en generell bestemmelse som sier at ingen må «ha gjera eller setja i verk noko som urimelig eller uturvande er til skade eller ulempe på granneigedom». Det er avklart at denne bestemmelsen (den såkalte «generalklausulen») i prinsippet også kan anvendes i forhold tiltak som medfører betydelig tap av utsikt. 

I forhold til Nabolovens § 2 er det tale om hvor stor skaden/ulempen må være for at et forhold (f.eks et nybygg eller påbygg) rammes av bestemmelsen. Man snakker gjerne om «tålegrensen». Vurderingen er nødvendigvis skjønnsmessig, men bestemmelsen i nabolovens § 2 gir en del føringer for vurderingen. Bestemmelsen er slik:

«Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom. Inn under ulempe går òg at noko må reknast for farleg.

I avgjerda om noko er urimeleg eller uturvande, skal det leggjast vekt på kva som er teknisk og økonomisk mogeleg å gjera for å hindra eller avgrensa skaden eller ulempa. Det skal jamvel takast omsyn til naturmangfaldet på staden.

I avgjerda om noko er urimeleg, skal det vidare leggjast vekt på om det er venteleg etter tilhøva på staden og om det er verre enn det som plar fylgja av vanlege bruks- eller driftsmåtar på slike stader.  

Jamvel om noko er venteleg eller vanleg etter tredje stykket, kan det reknast som urimeleg så langt som det fører til ei monaleg forverring av brukstilhøva som berre eller i særleg grad råkar ein avgrensa krins av personar.»

Som man vil se, er det relevant å se på om skaden/ulempen kan unngås og hva som i så fall skal til for å redusere denne. Videre er det et viktig moment om et nybygg som kan ta utsikt er ventelig/påregnelig etter forholdene på stedet. I byer/sentrumsstrøk må en ofte regne med at samfunnsmessige hensyn tilsier er fortetting. Dersom det er vedtatt en reguleringsplan for området som legger opp til slik fortetting, vil det regelmessig være vanskeligere å nå frem med innsigelser i byggesaken og også med krav etter Nabolovens § 2.

Dersom det ikke foreligger reguleringsplan for området eller et nybygg/påbygg går utenfor rammene satt i reguleringsplanen, slik at dispensasjon er nødvendig, vil det være større muligheter for å protestere i forbindelse med byggesaksbehandlingen/dispensjons-vurderingen. Det vil også være større muligheter for å kunne nå frem med krav etter naboloven dersom skaden/ulempen er stor nok.

I prinsippet er vurderingene etter plan og bygningsloven og naboloven forskjellige. Man kan derfor tenkes å kunne ha krav etter naboloven, selv om innsigelse ikke blir hørt i byggesaken. Det skal imidlertid mye til.

Høyesterett har riktignok i den såkalte Alliancedommen, RT 1974 s.122 uttalt at når det gjelder Nabolovens § 2, er det klart at byggetillatelse som er gitt i medhold av reguleringsplan ikke «uten videre går foran grannelovens bestemmelse».

Spørsmålet er imidlertid om reguleringsplan og byggetillatelse likevel får indirekte betydning ved at det også ved den naborettslige vurdering tillegges en viss vekt. I en lagmannsrettsdom RG 2004 s. 1014 gjentas prinsippet om at en bygning kan være i strid med naboloven selv om det foreligger kommunal godkjennelse i samsvar med reguleringsplan, men retten uttaler samtidig at «det skal mye til før granneloven § 2 kan anses overskredet i et tilfelle som dette».

Dette syn er fulgt opp i andre underrettsdommer om ulemper som følge av fortetting.

Utenfor byer og sentrumsnære strøk, hvor det ofte er mer areal tilgjengelig og mindre ventelig med en fortetting, vil mulighetene for å nå frem med krav etter Nabolovens § 2 være større enn i områder som ellers er preget av fortetting.

Helt rettsløs er man ikke i forhold til nybygg/påbygg som tar utsikten, men det er ikke enkelt å stanse et planlagt prosjekt eller å nå frem med krav etter Nabolovens § 2. Det må generelt sett være en betydelig ulempe og fremstå som urimelig i forhold til hva det i området var rimelig å forvente.

Advokat Håvar Wiik
August 2025