DE NYE REGLENE I AVHENDINGSLOVEN OG FORSKRIFTENE OM TILSTANDSRAPPORTER, GJELDENDE FRA 1. JANUAR 2022

HOVEDPUNKTER OG RÅD OM DE NYE REGLENE

• Selger anbefales å få laget en tilstandsrapport som oppfyller kravene i forskriften om tilstandsrapporter – en «godkjent tilstandsrapport». Det som tydelig er beskrevet i en slik tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter blir kjøpers ansvar. Dette gjelder selv om kjøper ikke har lest dokumentene. Kjøper må derfor lese rapporten og alle andre salgs dokumenter godt.
• Boligen skal også vurderes ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Det vil si at kjøpere kan ha mindre forventninger til eldre boliger enn til nye boliger. Det kan være skader eller feil som ikke er beskrevet, men som selger likevel ikke kan holdes ansvarlig for.
• Kjøper må selv dekke tap og kostnader opp til kr. 10 000. Dette er en slags egenandel (egen risiko) for kjøper der selger ellers ville vært ansvarlig.

HVA MÅ DU PASSE PÅ SOM SELGER?

• Gi god og nyttig informasjon.

• Sørge for å dokumentere boligens tilstand med en godkjent tilstandsrapport.

• Fylle ut egenerklæringen etter beste evne. Egenerklæringen er et viktig grunnlag for den bygningskyndiges videre undersøkelser og vurderinger, og for boligselgerforsikring om du ønsker det.

• Feil eller mangelfull utfylling av egenerklæringen kan medføre ansvar for deg i form av regress eller avkortning av eventuell boligselgerforsikring.

• Lese grundig igjennom tilstandsrapporten og salgsoppgaven for å sjekke at det ikke er feil eller misforståelser. Avhendingsloven og forskriften om tiltaksrapporter krever at opplysninger skal gis i klart og tydelig språk.

• Hvis du er usikker på om noe er relevant, eller om informasjonen er tilstrekkelig, burde du ta det opp med eiendomsmegler og den bygningskyndige – før informasjonen blir publisert.

• Jo mer du opplyser, jo mindre risiko er det for at kjøper vil klage til deg etter salget. Spør hvis du lurer på noe – før informasjonen blir publisert!

HVA MÅ DU PASSE PÅ SOM KJØPER

• Lese tilstandsrapport, eiendomsmeglers beskrivelse i salgsprospektet og selgers egenerklæring nøye.

• Du kan ikke klage på forhold som du har fått opplysninger om i tilstandsrapporten, i salgsoppgaven eller på andre måter.

• Se på tilstandsgrad og anslått utbedringskostnad for å danne deg et bilde av hva du må regne med av kostander og av eventuelle arbeider på boligen fremover. Husk at en anslått kostnad ikke er det samme som en faktisk kostnad. Merk også at en anslått utbedringskostnad bare er utbedring av konkrete avvik, etter den standarden som boligen har. Oppdatering til dagens standard kan koste mer. For eksempel å bytte fra gulvbelegg til parkett eller til å etterisolere for bedre energi besparelse.

• Husk: å kjøpe en brukt bolig er ikke det samme som å kjøpe en ny bolig. Gjør en vurdering av boligens alder, tilstand og type. I en eldre bolig kan det være avvik som ikke er beskrevet, men som du ikke kan klage på til selger.

DEN VIKTIGE TILSTANDSRAPPORTEN

En tilstandsrapport beskriver boligens tilstand, samt skader eller avvik som den bygningssakkyndige har funnet ved sin undersøkelse.

Den bygningssakkyndige vurderer boligen ut i fra hva som kan forventes av en bygning på samme alder og type. Vurderingen gjøres i hovedsak opp mot hvordan det var vanlig å bygge, og de reglene som gjaldt da boligen ble oppført. Forhold som er vanlige for bygningens alder, slik som slitasje og forringelse etter normal bruk, vil sjeldent være noe du som kjøper kan klage på.

Hva inneholder den nye tilstandsrapporten?

Tilstandsrapporten beskriver bygningsdeler og rom etter kravene i forskriften om tilstandsrapport.

Noen bygningsdeler og rom omfattes ikke av minimumskravet til hva en tilstandsrapport skal inneholde. Dette gjelder blant annet tilleggsbygg slik som garasje og andre frittstående bygninger, støttemurer, etasjeskiller og utvendige trapper.

Som selger kan du be om at disse vurderes av den bygningssakkyndige og tas med i tilstandsrapporten. Slik får du formidlet relevant informasjon til kjøper på en trygg måte. Det gir deg som selger lavere risiko for å motta klage og krav fra kjøper.

OPPSUMMERING

Hensikten med regelendringene er å sikre en tryggere bolighandel. Ved at det ikke lenger tillates bruk av generelle ansvarsfraskrivelser «som den er» - forbehold, skjerpes oppmerksomheten rundt de opplysninger som selger gir. I utgangspunktet medfører dette større ansvar for selger, men dette er forsøkt balansert ved at det nå i praksis blir nærmest obligatorisk å innhente tilstandsrapporter og at kravene til tilstandsrapportene også er skjerpet.

Juni, 2022

Advokat Håvar Wiik