Tvangssalg

I forlengelse av redegjørelsen som gis under «Tvangsfullbyrdelse og midlertidig sikring» er det nødvendig å si redegjøre nærmere for hva som menes med tvangssalg, selve tvangssalgsprosessen, hvordan tvangssalg kan forsøkes unngått og utfallet dersom det ikke finnes noe annen løsning enn å gjennomføre et tvangssalg. Partene i et tvangssalg omtales som saksøker (kreditor / kravshaver) og saksøkte (debitor / skyldner). Dersom noen av partene bistås av advokat eller inkassoselskap, omtales disse som prosessfullmektiger.

Advokat Ingrid Vesterhus Høyte ved vårt kontor, er oppnevnt som fast medhjelper ved tvangssalg for Follo tingrett og foretar de aller fleste tvangssalg av boliger i kommunene Frogn og Nesodden. Eiendom utgjør den klart største andelen av tvangssalg, men også tvangssalg av skip og luftfartøy gjennomgår samme prosess. For tvangssalg av biler og annet «løsøre», skjer dette av namsfogden.

I alle tilfeller med tvangssalg er det viktig at den / de saksøkte kommer i dialog med den som skal utføre et evt. salg. De aller fleste tvangssalg løser seg gjennom minnelige ordninger med kreditorene, kanskje gjennom en nedbetalingsordning eller etter en utsettelse. Det viktigste i prosessen er ikke å få gjennomført et salg, men å bidra til at saksøker får dekket sitt krav.

Den som har en panterett i et formuesgode (fast eiendom, borettslagsandel, bil, båt, skip mv.), kan begjære tvangssalg av formuesgodet. Typisk vil panteretten følge av et gjeldsbrev opprettet ved anskaffelsen, en utleggsforretning etter en misligholdt betalingsforpliktelse eller direkte i kraft av loven (legalpant). For sistnevnte nevnes borettslagenes lovfestede panterett for felleskostnader og kommuners lovfestede panterett for kommunale avgifter. Det er namsmannen som evt. beslutter tvangssalg av løsøre, mens tingretten treffer kjennelse om tvangssalg av eiendom, skip og luftfartøy. Når namsmannen / tingretten finner vilkårene for tvangssalg oppfylt, treffes det en beslutning eller kjennelse om tvangssalg. En slik avgjørelse kan påklages / ankes.

Dersom namsmannen skal foreta tvangssalget, benytter de seg enten av medhjelper eller forestår salget selv. Dersom retten treffer kjennelse om tvangssalg, oppnevnes tilnærmet uten unntak en medhjelper til å forestå selve salget. Salgsprosessen skal være så lik et ordinært salg som mulig, av hensyn til saksøkte og for å sikre høyest mulig salgspris for eiendelen som er besluttet tvangssolgt. En eiendom som selges på tvangssalg annonseres ikke med «tvangssalg», men det er lovpålagt å informere om det i salgsdokumentene. Begrunnelsen for informasjonsplikten er at det gjelder helt andre og langt mer begrensede reklamasjonsretter (prisavslag, heving og erstatning) enn hva som gjelder for ordinære salg. Det vil nevnes at det heller ikke er mulig å tegne eierskifteforsikring eller kjøperforsikring ved tvangssalg.

Den som forestår et tvangssalg har en særskilt omsorgsplikt for eiendelen som skal tvangsselges. Medhjelper har f.eks. en plikt til å forsikre seg om at eiendelen er forsikret, sørge for at vannrør ikke fryser mv.

Når vårt kontor mottar et medhjelperoppdrag ved tvangssalg fra Follo tingrett, vil vi den første tiden bruke tiden på å forsøke å komme i kontakt med saksøkte. Dersom dette ikke lar seg gjøre, eller saksøkte ikke samarbeider / medvirker i nødvendig grad, kan medhjelper be om bistand fra namsmannen til å innhente takst og annen informasjon som vurderes påkrevet for salg. Dersom samarbeidsproblemene med saksøkte er store eller eiendommens tilstand tilsier at det er nødvendig, kan det også anmodes om at tingretten treffer kjennelse om fravikelse (utkastelse) av saksøkte for å få klargjort boligen og gjennomført salget.