Fast eiendom

1. Innledning

I næringsforhold er det gjerne tre sentrale elementer som er aktuelle i forbindelse med eierskap til fast eiendom. Det første er å drifte eiendommen effektiv. Den vanligemåten er å sette det bort til profesjonelle vaktmestertjenestereller liknende når eiendommen har en viss størrelse.  

Det andre er utleie av fast eiendom, og den tredje faktor er overdragelse av fast eiendom.

2. Utleie

Utleie i næringsforhold kjennetegnes ved særlige nøkkelspørsmål som må være godt avklart i avtalen.

Siden leietakerens virksomhet kan være ganske forskjellige, er det avgjørende at det i leieavtalen tydelig står beskrevet hva slags type virksomhet som skal drives i lokalene. Dette må samstemmes med den reguleringsplan eller andre offentlige tillatelser som foreligger i forhold til bruk av eiendommen.  Har lokalene for eksempel tidligere vært benyttet til forretningslokaler for salg av varer, er det ikke gitt at samme lokaler av kommunen vil bli godkjent til bruk som restaurant.

En uklar beskrivelse av hva lokalene kan brukes til vil kunne reise diskusjoner mellom utleier og leietaker med den risiko at en av partene kommer dårlig ut. Det vil særlig være utleier som har risikoen for at lokalene kan brukes til det formål som er planlagt, og utleier har derfor størst interesse av å være meget presis på angivelsen av hva lokalene kan brukes til.

I tillegg vil andre elementer være viktige ved utleiekontrakter av næringseiendom. Særlig må kontraktene være tydelig på løpetid, forlengelsesklausuler, oppsigelsesbestemmelser, fordeling av felleskostnader, for å nevne noen sentrale punkter som gjerne går igjen i etterfølgende konflikter.

Samtlige av disse elementene må være gjennomtenkt, godt formulert og helt presis i sin språkbruk slik at partene oppfatter at det foreligger en reel enighet mellom dem hva gjelder kontrakts klausulene 

Skinnenighet vil senere kunne bli en konflikt som bør kunne unngås ved et godt kontraktarbeid før kontrakten signeres.

3. Overdragelse

Ved overdragelse av fast eiendom ved næring vil dette kunne gjøres ved en ordinær eiendomsoverdragelse hvor selve eiendommen med gårds- og bruksnummer er det som overdras. Det sentrale ved en slik transaksjon er å få en oversikt over grunnboken for å avklare hvilke rettigheter og forpliktelser som er knyttet til selve eiendommen. Dette kan være historiske forpliktelser som ikke er en del av selve kjøpsforhandlingen mellom partene. Typiske forpliktelser som kan være tinglyst på en eiendom er veiretter, retter til å etablere ledningstraseer, vann- og avløpstraseer for å nevne noen eksempler. Disse rettighetene kan innimellom begrense bruken av eiendommen, alternativt at planlagt bruk kan være ekstra kostnadskrevende fordi det må foretas en omlegging av for eksempel elektriske kabler eller liknende.

Både kjøper og selger må ha en god oversikt over disse forholdene for å forebygge etterfølgende diskusjon, og i verste fall konflikt i forbindelse med kjøpsavtalen.

Denne overdragelsesmetoden vil medføre at kjøper må betale dokumentavgift til staten på 2,5 % av kjøpesummen.

Den andre hovedvarianten er overdragelse av aksjeselskap. Ikke sjeldent vil en eiendom være eiet av et singel purpose selskap, det vil si at selskapets funksjon alene er å eie og drive den aktuelle eiendom. Ved overdragelse av denne eiendommen er det i realiteten aksjene som kjøpes i selskapet.

Fordelen ved denne transaksjonsformen er at dokumentavgift ikke blir belastet. Ved verdifulle eiendommer vil dette kunne utgjøre betydelige beløp (2,5 % av kjøpesummen).

Ulempen ved å kjøpe aksjeselskaper er at selskapets regnskapsbalanse er en del av det som blir overtatt i tillegg til eiendommen.

Dette innebærer at andre aktiva og passiva poster som kommer i tillegg til selve fastsettelsen av eiendomsverdien må verdisettes og prises som en del av transaksjonssummen. I tillegg vil risiko knyttet til tidligere drift bli overtatt av ny aksjonær. Selskapet kan ha foretatt disposisjoner tidligere, det være seg blant annet knyttet til merverdiavgift, skatt, fisjoner og fusjoner, som kan utløse forpliktelser senere. Slike forpliktelser og situasjoner kan være vanskelig å få en oversikt over på kjøpstidspunktet. Rutinemessig vil det derfor bli gjennomført en due diligence prosess hvis formål er å avdekke flest mulige av den slags type problemstillinger før kontrakt blir signert. Kontrakten vil være vesentlig annerledes enn ved kjøp av selve eiendommen. I aksjekjøps avtaler vil det blant annet være innarbeidet omfattende garantier som selgeren må gi knyttet til selve selskapsdriften og eiendommen som sådan.

000