Eiendomshevd
1. Innledning
I uenigheter og diskusjoner rundt eiendomsgrenser fremmes det ofte påstander om at eiendomsrett er hevdet. Dette innebærer et synspunkt om at selv om arealet ikke var eiet opprinnelig, så har den senere blitt det fordi bruken har foregått over tid.
2. Eiendomshevd
2.1 Utgangspunktet
Utgangspunktet for eiendomshevd er nærmere regulert i hevdslovens § 2. Her heter det følgende:
Den som har ein ting som sin eigen 20 år i samanheng, hevdar eigedomsrett.
Ting inkluderer også fast eiendom i denne bestemmelsen.
Med fast eiendom menes for det første selve grunnen. I tillegg kommer det som er fast forankret i grunnen, typisk bygninger, broer og skilt med videre, eller naturen selv så som trær, steiner, busker med mer.
Det er på det rene etter lovens § 3 at flere eiere over tid etter hverandre kan legge sammen brukstiden sin, slik at hevdstiden på 20 år kan oppnås. Det er ikke noe krav om at det skal være samme bruker av arealet i 20 år for å hevde eiendomsrett til et areal.
2.2 Tålt bruk
En viktig reservasjon i utgangspunktet følger av lovens § 5. Her fremkommer det at den som har eiendommen til forvaring, leie, lån eller pant ikke hevder eiendomsrett. Det samme gjelder den som har en annen rett til å disponere eiendommen.
Sistnevnte blir gjerne kalt tålt bruk, hvilket medfører at rette eier aksepterer at for eksempel naboen bruker arealet. Dette vil ofte være tilfelle fordi den rette eier ikke selv har noen direkte interesse av å bruke arealet, og synes det er fullt ut akseptabelt at naboen gjør dette inntil videre.
Foreligger det tålt bruk vil hevd ikke kunne finne sted nærmest uansett hvor lenge den tålte bruken har foregått. Rette eier kan vanligvis uten særlig varsel avslutte den tålte bruken med en melding til brukeren om at arealet ikke lenger kan disponeres av naboen.
2.3 Aktsom god tro
Et viktig krav står i lovens § 4. En person som ikke er oppmerksom på at det areal som brukes ikke eies av han selv fordi han ikke har vært så aktsom som han burde etter forholdene, hevder ikke eiendomsareal.
I dette ligger at den aktuelle bruker må være i aktsom god tro i forhold til sin oppfatning om at han faktisk eier arealet som brukes, selv om det ikke foreligger eiendomsrett.
Regelen innebærer at brukeren av arealet ikke må kunne klandres for sin manglende kunnskap om at han faktisk ikke eier arealet. Det må foreligge en plausibel grunn til at brukeren over tid tror det er sitt eget areal, selv om denne oppfatningen er feil.
Vanligvis kreves det et grunnlag som kan underbygge oppfatningen om at brukeren av arealet er i aktsom god tro i forhold til sin oppfatning om at han faktisk eier dette. Tidvis vil dette kunne være en oppfatning om at det foreligger en muntlig avtale, målebrev som viser seg å være feil, eller andre forhold som danner grunnlag for den aktsomme gode tro til eiendomsretten.
Det kan også være forhold hos den egentlige grunneier som underbygger en aktsom god tro hos bruker. Slike forhold kan medføre at den som hevder er berettiget til å tro at han rent faktisk eier arealet.
Hevdstiden kan også bli avbrutt ved at en person som opprinnelig var i aktsom god tro mottar informasjon før 20-års tiden er løpt ut, som ødelegger den aktsomme gode troen. Ett eksempel fra rettspraksis, Rt. 2000 s. 604 hvor en villaeier ikke fikk medhold i at hun hadde hevdet eiendomsrett til arealet som lå utenfor den opprinnelige eiendomsgrensen, men innenfor et etablert hagegjerde. Villaeierens tidligere eiere var i aktsom god tro da eiendommen ble kjøpt, men i forbindelse med senere delingsforretning han deltok på, var det fremlagt dokumenter hvor de korrekte grenser kunne bringes på det rene.
Rettsforgjengeren til dagens eier var derfor ikke lenger i aktsom god tro og kjøper etablerte ikke lang nok brukertid i aktsom god tro for sin del til å hevde arealet til eie.
Et annet eksempel er at den som påstår hevd har basert sin tro på en feiltolket eller misforstått avtale eller annet hjemmelsdokument. I utgangspunktet vil det ikke være mulig å hevde eiendomsrett basert på en misforståelse av dokumentet, fordi dette vil ikke bli sett på som aktsomt.
3. Avslutning
Påstander at det foreligger hevd til eiendomsrett, henger ofte løst i diskusjoner og konflikter knyttet til fast eiendom som nevnt.
Lovens krav er imidlertid strenge for at en person som opprinnelig ikke eide skal få en eiendomsrett på bekostning av den egentlige og opprinnelige rette eier av arealet.
Erling Høyte
September 2022