Med løsningsretter til fast eiendom menes etter lova om Løysingsrettar (09.12.1994 nr 64) at noen har rett til å overta en fast eiendom senere eller når eiendommen allikevel skifter eier eller på et annet tidspunkt. Løsningsretter som bare gjelder når eiendommen blir solgt eller skifter eier på annen måte, kalles i loven for forkjøpsrett. En løsningsrett kan ikke overføres ved arv. 

Stiftelsesgrunnlaget

Både løsningsretter og forkjøpsrettigheter vil kunne være et utslag av private avtaler mellom partene. Løsningsretter gjelder sameiepart i fast eiendom, som også er nedfelt i sameieloven, tomtefeste og særlig råderett over fast eiendom, dvs. servitutter.

En viktig presisering i lovens § 1 er at løsningsretter som har hjemmel i loven som hovedregel ikke omfattes av Lov om løysingsrettar.

Har noen løsningsrett til fast eiendom, gjelder løsningsretten også tilbehør til eiendommen som en del av den nevnte rettighet. Løsningsretter som gjelder eller ligger i sambruk med eiendom eller selskaper følger med ved rettsovergang av eiendommen eller selskapsparten eller det selskap som retten tilhører og ikke kan skilles ifra eiendommen.

Ved salg aksjeselskaper og selskapsdeler gjelder lov om løsningsretter om hovedformålet til selskapet er å eie og styre fast eiendom. Dette vil m.a.o. typisk være et eiendomsselskap.

Dette utgangspunktet modereres noe ved at vedtektsfestede løsningsretter i borettslag eller løsningsretter i lov om aksjeselskaper eller allmenaksjeselskaper og ansvarlige selskaper, samt kommandittselskaper ikke er omfattet av loven.

Loven er i hovedsak fravikelig om det ikke er direkte uttrykt i loven at den aktuelle bestemmelse ikke kan fravikes ved avtale.

Lengstetid 25 år

Et avgjørende punkt i Lov om Løysningrettar er at slike løsningsretter ikke gjelder for lenger enn 25 år. Hovedbegrunnelsen for denne absolutte regelen er at perioden omtrent tilsvarer en generasjon. Forholdene kan også ha endret seg betydelig over tid og de opprinnelige avtaleparter kan ha gått bort slik det kan være vanskelig å vite nøyaktig hva som er avtalt.

Stiftelsesgrunnlaget kan føre til at løsningsretten faller bort tidligere fordi f.eks. de faktiske forhold som løsningsretten er knyttet til ikke lenger lar seg oppfylle.

Uansett omstendigheter vil lengste fristen være 25 år fra stiftelsestidspunktet.

Denne fristen kan ikke fravikes ved avtale til å være lenger enn 25 år, men lover åpner for at avtaler kan ha en kortere løpetid.

Løsningsretter som er eldre enn 25 år faller automatisk bort. Det har ingen betydning at løsningsretten fremdeles står i grunnboken til eiendommen. Er lengste fristen på 25 år utløpt, opphører retten uten ytterligere varsel eller andre formelle grep.

 - Unntak

Det er noen unntak i forhold til lengste løpetid på 25 år.

Gjelder løsningsretten en rett som ligger til en annen fast eiendom når den aktuelle retten kan brukes, gjelder grunn som er utskilt fra eiendommen eller som det er hensiktsmessig å slå sammen. I så fall gjelder ikke reglen på 25 år uten videre.

Ved et slik tilfelle vil stiftelsesgrunnlaget avgjøre lengden på løsningsretten og ikke lovens hovedregel.

Tilsvarende unntak er det for en aksje eller en annen part når løsningsretten tilfaller andre partseiere i samme selskap eller i et sameie.

Videre fremkommer det i lovens § 6 at løsningsretter som tilhører et selskap og gjelder grunn til utvinning eller annen drift kan denne gjelde i opptil 50 år. Hensynet bak denne bestemmelsen er at retten, som er gitt en bedrift til å sikre seg nødvendig grunn og utvinning av råstoff som er nødvendig for driften, må ha en lengere løpetid enn lovens hovedregel.

Forkjøpsretter

Det er visse begrensninger når forkjøpsrett kan gjøres gjeldende for en eiendom. Slike forkjøpsretter som bare gjelder ved salg av eiendommen eller ved annet eierskifte kan ikke gjøres gjeldende når eiendommen overføres til en ektefelle, livsarvinger, fosterbarn som står i samme stilling som livsarvinger eller til noen annen person som i de siste to årene har hørt til samme husstand som den tidligere eier. Tilsvarende kan forkjøpsretten ikke gjøres gjeldende for boligeiendom når eiendom går over på skifte, separasjon eller skilsmisse. Det samme er situasjonen hvis eiendommen går over etter rett om felles bolig når husstands-fellesskapet opphører.

Forkjøpsrett til fast eiendom kan allikevel gjøres gjeldende i forhold til de nevnte situasjoner dersom det er særlig om å gjøre for forkjøpshaveren og det etter forholdene ikke vil virke urimelig.

For bolig- og fritidseiendommer er nevnte bestemmelser ufravikelig og kan ikke endres eller justeres ved avtale mellom partene før forkjøpsretten anvendes.

Fremgangsmåte ved forkjøpsretter

Rent praktisk vil det ofte være en fordel for den som ønsker å selge sin eiendom og som er vel kjent med en forkjøpsrett, å gi forkjøpsrettshaveren et skriftlig tilbud om å overta eiendommen på nærmere vilkår i samsvar med forkjøpsretten. På den måten unngås det at eiendommer legges ut i markedet for så å bli innløst ved forkjøpsrett når det høyeste budet er akseptert. Velger eier å benytte seg av nevnte forhåndstilbudsløsning etter lovens § 10, må forkjøpsrettshaveren få en frist på to måneder fra mottakelse av varselet for skriftlig å melde om forkjøpsrettshaveren ønsker å godta det tilbudet som er gitt.

Aksepterer forkjøpsrettshaveren tilbudet innen fristen er eieren bundet til å stå ved tilbudet. Dersom forkjøpsrettshaveren ikke aksepterer innen to måneder, kan eiendommen på samme eller like strenge eller strengere vilkår selges av eier uten hinder av forkjøpsretten.

Denne bestemmelsen gir derfor en mulighet på forhånd å  avklare om forkjøpsrettshaver har interesse av eiendommen på de vilkår som tilbys fra eiendommens eier.

- Tidspunktet

Det som rent faktisk utløser forkjøpsretten er på det tidspunkt da det er inngått en bindende avtale om at eiendommen skal overdras til ny eier. Før dette tidspunktet kan forkjøpsrettsberettigede forholde seg rolig, hvis ikke forkjøpsrettshaver tidligere har fått et forhåndstilbud som ikke er blitt akseptert.

For tvangssalg foreligger det særskilte regler i tvangslovens bestemmelser.

Arv utløser forkjøpsrett ved selve arvefallet. Er det flere rettighetshavere til eiendommen vil forkjøpsretten først være utløst når det er bindende avgjort på skiftet hvem av arvingene som skal overta eiendommen.

Det fremkommer også av lovbestemmelsen at avtaler som gir rett til leie i mer enn 10 år utløser forkjøpsrett til eiendommen, med enkelte unntak.

- Frister

Fristen for å gjøre forkjøpsrett gjeldende er innen 6 måneder etter at forkjøpsrettshaveren fikk eller burde skaffe seg kunnskap om den omstendighet som utløste retten etter § 11.

Om en forkjøpsrettshaver fikk eller burde skaffe seg kunnskap om den rettsutløsende hendelsen blir i utgangspunktet et rent bevisspørsmål.

En eier av eiendom kan gi skriftlig varsel til forkjøpsrettshaveren med frist til å gjøre retten gjeldende innen to måneder fra det tidspunkt varselet er kommet frem til forkjøpsretts-haveren. På denne måten unngår eieren av eiendommen en usikkerhet rundt spørsmålet om når forkjøpsrettshaveren fikk eller burde ha skaffet seg kunnskap om og om seksmånedersfristen derved er utløpt eller ikke.

En viktig bestemmelse er at når forkjøpsretten ikke er gjort gjeldende ved førstegangs-omsetning kan forkjøpsretten ikke gjøres gjeldende ved eierskifte eller senere. Dette innebærer at forkjøpsretten bare gjelder ved førstegangstransaksjon og faller deretter bort som ubrukt og opphører å være en forpliktelse på eiendommen.

Forholdet til kjøper

Er det slik at eiendommen ved salg går over til ny eier som ennå ikke har fått skjøtet eller overtatt bruken av eiendommen, går den nye eierens retter og plikter etter avtalen over på forkjøpsrettshaveren fra det tidspunktet løsningskravet er kommet frem til erververen.

Når forkjøpsretten er fremsatt har ny eier krav på så lang frist han trenger for å gi fra seg bruken av eiendommen og skjøte eiendommen over til forkjøpsrettshaveren, slik at han har rimelig mulighet til å områ seg.

Dette gjelder også når ny eier har overtatt bruken av eiendommen som han må gi ifra seg når forkjøpsrettshaver gjør sin rett gjeldende.

Den løsningssum som betales skal, som hovedregel, settes til den pris som eiendommen er solgt for til andre. Er eiendommen åpenbart solgt til underpris eller skiftet eier ved bytte, gave eller arv, skal løsningssummen fastsettes etter vanlig pris. Vanlig pris innebærer omsetningsverdi som derfor blir en referanse til det ordinære marked for den aktuelle eiendommen.

Har den nye eieren gjennomført tiltak på eiendommen som medfører verdiøkning på denne etter at løsningssummen opprinnelig ble fastsatt, skal løsningssummen oppjusteres for å godtgjøre den særlige verdiøkningen som påkostningene har medført for eiendommen.

De kostnader som påløper i forbindelse med at forkjøpsrettshaveren benytter sin rett skal denne dekkes i sin helhet.

Er det tvist om løsningssummen vil dette kunne bli avgjort ved skjønn av Jordskifteretten.

Avslutning

Lova om Løysingsrett løser en del spørsmål som tidligere kunne volde problemer og skape uklarhet mellom partene. Samtidig er systemet ikke uten forhold som kan medfører tvist mellom forkjøpsrettshaver, selger og ny eier. Ikke minst vil en selger kunne trå feil i forhold til en forventet prosess om et salg og kjøper bli utsatt for en meget ubehagelig overraskelse, om forkjøpsrettshavere rettidig gjør gjeldende sin rett.

Det er derfor viktig å avklare om eiendommen er beheftet med forkjøpsrett og fortrinnsvis benytte seg av de metoder som loven anviser i forhold til å kunne avklare på forhånd om forkjøpsrettshaver ønsker å benytte sin rett

Advokat Erling Høyte
September 2024